Пряко закупуване на имот или земя за получаване на наем (рента)

Това е най-популярният начин за инвестиции в недвижими имоти и земеделска земя. В това ръководство няма да се спирам на самото закупуване и управление, но ще кажа, че това е дълъг процес и е добре да сме подготвени и да имаме точните специалисти на наша страна. Когато закупуваме жилище, в което ще живеем, ние се водим главно от емоционални подбуди и не разчитаме особено на разума. Това е нормално. Все пак в него ще прекарваме по-голяма част от времето си и ще го ползваме дълги години. Няма да ни е приятно, ако сме се лишили от нещо, заради няколко хиляди евро отгоре, нали?

При инвестиционните имоти, нещата стоят по съвсем друг начин – при тях всичко е свързано с цифри и емоциите трябва да са минимални. За да си изберем един апартамент, който искаме да отдаваме дългосрочно под наем, първото нещо, което трябва да вземем предвид е очакваната доходност и потенциала за растеж на неговата цена. Тази информация може да получим от брокерите на недвижими имоти.

За съжаление, в България няма обществено достъпна и достоверна информация за реалните стойности, на който се сключват сделките и договорите за наем. Сайтове като imot.bg, imoti.net, Holmes.bg и други могат да ни дадат някаква индикация, но голяма част от обявите там са недействителни със занижени цени (от агенции), а друга голяма част са от частни лица, които искат прекалено висока сума за техните имоти. Имотният регистър също не дава точна и вярна информация, защото голяма част от продажбите на имоти са на данъчна оценка, която често е много по-ниска от пазарната. Агенциите за недвижими имоти са тези, които събират информация за реалните сделки и най-малкото по тази причина си струва да работим с тях.

Когато купуваме имот за инвестиции е добре да търсим такива, които са с поне 10-15% под пазарната цена, за да имаме буфер, който да покрие разходите по прехвърлянето, за да сме на нула, ако искаме да го продадем. Трябва да предвидим и между 5 и 10% от стойността на жилището за ремонт и обзавеждане, в зависимост от неговото състояние и какви наематели ще търсим.

При земеделската земя също има много фактори, които да вземем предвид при покупката за инвестиция, но всички те са свързани с двата основни начина да печелим от нея – рента и капиталова печалба.

Прякото закупуване на недвижими имоти и земя има доста предимства (които са свързани с почти пълния контрол върху целия процес и самите активи), но основният му недостатък е това, че трябва да имаме големи суми, за да ги закупим и да изградим добро портфолио. Ако имаме само един имот или няколко декара земя, ще имаме по-високи относителни разходи за поддръжка и управление, които ще намалят нашата доходност. Също така, ще увеличим специфичния риск на тази инвестиция (оставане без наематели поради увеличена престъпност в района, строеж на друга сграда в съседство, прекратяване на дейността на арендатор и други).

Разбира се, този минус може да се преодолее донякъде, ако се насочим към имоти с по-ниска цена. Вместо да инвестираме в типичния маломерен двустаен апартамент (най-предпочитания за отдаване под наем), може да потърсим малки търговски обекти с площ между 10 м2 и 20 м2, офиси, гаражи (въпреки, че тяхната мода премина), боксониери и други. Основното тук е не как изглеждат, а каква доходност може да ни носят. При земеделската земя също може да започнем с няколко декара, после да прибавим още към тях и така да създадем един по-конвертируем актив.

Друга опция е да потърсим партньори, с които да си разделим разходите и риска. Аз имам по-скоро негативен опит с това и сега внимателно избирам хората, с които заедно да закупим и управляваме съвместно имоти.

Вход | Регистрация